4
September
2025
Retour sur le séminaire CGI/APGCI du 4 septembre 2025 – avec l’intervention de Bastien Horn, Responsable Acquisition chez Cydonia SA. Dans un contexte où les marges se resserrent et les exigences réglementaires s’intensifient, les acteurs de la promotion immobilière ne peuvent plus se contenter d’évaluer la rentabilité d’un projet uniquement à l’aune de la marge brute.
Pourquoi aller au-delà de la marge brute ?
Comme l’a démontré Bastien Horn lors de son intervention, deux projets à marge brute équivalente peuvent générer des rendements radicalement différents. La clé ? Le cash-flow, c’est-à-dire la dynamique des encaissements et des décaissements tout au long du projet.
Le taux de rendement interne (TRI) devient ainsi un outil plus pertinent : il tient compte de la temporalité et de l’origine des flux, et permet d’objectiver le retour sur fonds propres réellement mobilisés.
Trois leviers stratégiques pour optimiser le rendement
Une question de stratégie (et de contexte)
Tous les scénarios ne sont pas transposables à tous les projets. La viabilité d’un levier dépend de nombreux facteurs : exigences des banques, calendrier, typologie du bien, profil du vendeur, etc. Ce qui compte, c’est la gestion intelligente du timing et des partenaires.
La réussite d’un projet immobilier ne repose pas uniquement sur ce qu’il rapporte, mais sur quand et comment il le rapporte. Anticiper, structurer, et optimiser chaque étape est essentiel à la création de valeur durable.
